房地产抵押估价中存在的问题及对策

　  良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。

（一）房地产抵押中存在的问题

　  1.房地产估价机构良莠不齐，少数估价机构和估价师诚信意识淡薄，而行业主管部门和估价协会未能充分发挥作用，尤其是惩戒机制缺位。虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；收费混乱、回扣之风盛行；对分支机构缺乏必要管理；信用档案形同虚设；对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明等。这些问题的存在有多方面的原因。就抵押估价来说，既有评估行业自身的原因，也有金融机构和贷款企业的问题。主要表现为在不动产抵押贷款评估业务中，部分估价人员职业道德低下，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。而部分银行对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告，也为这种情况的存在提供了温床。解决上述问题需要多管齐下，金融监管部门、政府主管部门、各大金融机构以及评估行业协会应当联合起来共同推动这一问题的解决。从房地产估价行业管理来说，应强化信用制度建设，对从业机构和人员加强诚信教育，实现信用档案动态更新，对有不良行为的机构和个人坚决查处，并记入信用档案，在行业内或全社会公开，情节严重或造成恶劣后果的应依法追究刑事责任，使惩戒制度落实到位。

　　2.房地产估价服务同质化严重，许多估价报告质量不高，而且缺乏针对性，导致银行对估价服务的认可度不高，认为参考意义不大，反而增大客户融资成本。房地产估价原本是一项专业性很强、技术含量较高的工作，但从实践来看，部分估价机构忽视了专业能力的提升和对不断改进报告质量的追求，没有从客户需求角度出发，不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变，往往是以先前的估价报告为模板，稍作改动就形成一份新的“报告”， 报告内容中常常出现张冠李戴的现象；或者有些估价报告看起来内容很多，装订也较考究，但审核时发现其大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。

　　3.对房地产抵押估价理论的研究仍然比较落后，尚未形成令人信服且具操作性的房地产抵押估价理论体系。我国房地产抵押估价中不少重要概念混淆不清，就抵押评估究竟评估的是什么价值都未能达成一致，评估从业人士一般认为是市场价值，而相当多的学者则认为清算或变现价值更符合实际，或者认为是清算价值的折现值。

　　4.房地产评估信息化程度较低，信息搜集难，缺乏大量真实交易实例以及评估标准值支持，评估过于主观。信息是房地产估价的关键资源，缺乏足够真实、有效信息支持的估价行为注定是不可靠的。

　　5.不少房地产估价师对建筑工程的基础知识，如房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷和质量隐患等十分缺乏，对于房屋建筑甚至不能准确说出其结构类型，不能判断房屋的缺陷（如墙体裂缝）是否会对结构安全造成影响等，令人费解。不少抵押估价报告在“假设限制条件”中均声明其评估结论是在设定评估对象不存在质量隐患的情形下得出的，报告不对房屋建筑质量承担责任。这固然为房地产估价师规避了执业风险，但也使报告的可参考性大打折扣，这样的估价报告也很难令人信服。

（二）房地产抵押估价中存在问题的解决对策

1.加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。

　　2.应对抵押估价理论进行深入研究。从现有的《房地产抵押估价指导意见》来看，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上似乎并没有做出新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。特别是抵押估价应采取何种价值类型才能最大限度满足风险防范的要求，同时又有很强的操作性，是最为紧迫的问题。如果所采用的价值类型与估价目的不相匹配，则估价报告的科学性无从谈起。同时，应与时俱进，引入国际上先进的估价理论和方法，力求在抵押估价方法上有所突破和创新，以科学的方法来替代主观判断。另外，建议关注金融领域新的业务创新，积极跟进相关的估值服务研究。

　　3.建议由估价行业主管部门和估价师协会等权威组织牵头，推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系。基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等，需要对数据的真实性进行核实确认，并进行实时数据更新。估价参数标准值应具备权威性、科学性、时效性，为估价方法提供有效支持。只有在强大的基础数据库和可靠的参数标准值的支持下，各种估价方法才能运用自如，估价结果才可以最大限度反映客观信息，体现出估价行业的核心竞争力。而大量的银行抵押物价值重评工作只需在原价值基础上根据数据库所反映的市场走势变化进行适当修正，大大提高了工作效率。

　　4.完善房地产估价师知识结构，不断提高估价师的知识水平和业务能力。从实践来看，当前房地产估价师对估价理论与方法、房地产经济、法律等知识相对娴熟，但不少人对建筑学、建筑工程和工程造价知之甚少，建议加强对上述知识的培训和考核，同时也应当加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，对典型抵押估价案例进行分析，促进从业人员业务素质的提高。