邮储银行重启住房抵押贷款证券化 个人住房抵押贷款证券化带给我们什么


    对于个人住房抵押贷款证券化的概念或许你还不是很了解，在了解它的含义之前，我们先来看看住房抵押贷款证券化带给我们什么？


　　住房抵押贷款支持证券，亦即住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securities , 以下简称MBS）。


　　所谓MBS，说白了就是住房抵押贷款发放机构的银行，将持有的抵押贷款资产打包，以证券的形式出售给投资者。也就是说，你的住房抵押贷款是在银行办理的，但真正的债权人可能是你的邻居阿宝。


　　这么转来转去有什么好处？有，最大的好处就是“盘活存量”——中国的房屋贷款按揭余额是一个高达20万亿元的“存量”，如果以证券的形式出售，银行又有了源源不断的信贷资金。想一想也是，在不大量印钞的前提下，MBS一下就能向市场注入这么大的流动性，谁不高兴？


　　正因为如此，MBS作为上世纪七十年代最重要的金融创新之一，从美国一发明就开始在世界上许多国家流行开来。但此项操作也是有一定风险的，下面我们来详细了解一下。


邮储银行重启住房抵押贷款证券化


    早在2005年就有银行开始尝试个人住房抵押贷款证券化，但在2007年第二单住房抵押贷款证券化发行之后，再无银行涉足。


    7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购倍数为1.25倍。这意味着时隔七年，住房抵押贷款证券化再启幕。


    住房抵押贷款证券化的重启不仅为当下商业银行“盘活存量”提供了新思路，更值得一提的是，此单产品创新性地采取了延迟变更抵押权登记的操作方式，并大胆探索长端产品定价模式，对于推动我国信贷资产证券化的发展具有重要借鉴意义。


盘活个人住房抵押贷款存量


    邮储银行此次发行的个人住房贷款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。其中，包括优先A级资产支持证券59.96亿元，占比88%;优先B级资产支持证券4.77亿元，占比7%;次级资产支持证券3.41亿元，占比5%。优先级资产支持证券在全国银行间债券市场交易，次级资产支持证券将由发行机构邮储银行持有。


    作为2007年后国内首笔在银行间债券市场登陆的个人住房贷款支持证券化产品，同时也是2013年资产证券化试点扩大以来，第一笔以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品，此单产品的落地引人关注。


    “此单个人房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。同时，对商业银行让利于社会以及社会资金优化配置于住房消费的金融类服务，具有较好的引导作用和示范作用。”业内专家表示。


    据了解，截至今年6月末，邮储银行住房贷款规模接近3600亿元，存量住房贷款市场占有率为3.63%。


邮储银行创新把控住房贷款资产证券化项目风险


    从运行过程中的风险防范入手，是住房抵押贷款证券化不可缺少的基本条件，而这项工作也最为烦琐和复杂，做好前期充分的风险防范工作并不简单。


    据了解，本单产品最大的亮点是采用了国内首例个人住房抵押贷款采取延迟变更抵押权登记的操作方式，在信息披露充分的基础上，通过认定抵押权随主债权转移，且在发生权利完善事件之时再采取变更操作。


    “由于本单业务进行了在抵押变更登记的模式创新，按照监管机构的要求，要充分披露信息，全面安排，确保风险可控。为此，邮储银行在法理、法例和法律机构的支持下，采取了相应措施。”邮储银行相关负责人表示，为确保受托机构享受受托资产的第一顺位权，邮储银行专门协调12家分行，耗时1个多月，对这2.36万笔贷款进行逐一核实。


    除此之外，确保该单产品所选的住房贷款基础资产优质安全也是防控风险的重要一步。


    邮储银行的住房贷款资产质量一直保持较高水平，截至今年6月末，该行个贷不良率仅为0.1%。而为了优中选优，该项产品进一步筛选了国内10个省份，12个一、二线城市、省会、直辖市质量优质的个人住房贷款，资产选择城市分散，集中度低，且单笔贷款资金金额小，平均每笔贷款未偿本金余额约为28万元，基本属于刚需购房客户，资产池未来现金流稳定，且抵押完备可靠，抵押物市场价值平均达到贷款余额的一倍以上。


探索长端个人住房贷款资产证券化产品定价模式


    除了做好充分的风险防范准备之外，解决长期限贷款产品定价问题也是重启住房贷款证券化需要跨越的一道门槛。


    事实上，自2012年我国重启信贷资产证券化试点以来，金融机构发行的信贷资产支持证券更多地集中于短期限产品，对于大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款则涉及较少，因此也缺乏相应的长端产品定价机制。


    业内专家分析称，由于缺乏合理的投资体系，投资人需要对入池资产的借款机构进行逐笔授信;同时，信贷资产支持证券在兑付期体量小、投资市场不成熟的情况下，会遇到投资尴尬，会被机构投资人拿来与同期限的信用债、利率债直接作对比，并加上一定的信用溢价和流动性溢价。


    据披露，该单A档产品加权平均期限约为4年，利率价格区间为5.3%～5.8%;B档加权平均期限约为10年，利率价格区间为6.3%～6.8%。


    “收益率的设计按照央行5月份的住房金融会议精神，综合考虑了当前同期限利率债、信用债的市场价格，流动性溢价和信用溢价因素以及产品存在优质抵押品、不良贷款率非常低的因素。”上述邮储银行负责人表示。


    “本单个人住房贷款资产证券化产品，以长期限信贷产品作为基础资产，积极探索长端发行产品的定价模式，将有益于设定市场中长端产品的估值定价。”业内人士认为，作为2007年以后国内第一单采用个人住房贷款作为入池资产的产品，对于打开我国信贷资产规模中占比高达12.5%的个人住房贷款的证券化大门，撬动其他住房抵押类贷款的证券化，进一步盘活期限长、数量大的资产具有示范作用，对“盘活存量、优化增量”具有重要意义。


住房抵押贷款证券化路还很远


　　当前资产证券化产品的配置绝对主力还是商业银行，其考量的因素主要有流动性风险、信用风险、市场风险、监管指标影响和收益。


　　从流动性风险角度看，据Wind数据统计，中票、短融、企业债平均换手率为3%～7%，证券化产品的换手率基本为零，投资者配置的主要目的为持有到期或发行互换。


　　从信用风险角度看，很多投资机构尚无法准确识别或计量资产证券化的信用风险，便简单地以发起人的规模作为准入门槛，直接后果就是把一部分产品排除在外。


　　从市场风险角度看，住房贷款证券化的长久期将是商业银行持有账户估值的噩梦，并且当前中间机构对资产证券化的估值并未得到市场认可。


　　从监管指标看，资产证券化产品的低风险权重会吸引银行类投资者，短期产品有助于银行改善各项流动性指标，但长久期产品则会恶化各项流动性指标。


　　从收益角度看，今年发行的证券化产品与同期限票据相比，AAA档发行利差基本为20～70基点，且近期有收窄趋势。


　　监管的态度为住房抵押贷款证券化打开了一扇窗，自今年8月起，市场主动配置型投资者的显着增多则为它的发展带来一缕新风。但中国的住房抵押贷款证券化，未来发展之路，依然漫长。

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