收益法在房地产评估中应注意的问题

（一）收益法定义

     收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。

（二）收益法在房地产评估中应注意的问题

1.以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础

     通常对房地产收益额的确定是直接计算，文章认为这样计算不科学，在确定某房地产收益时，我建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。目前确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法、净现金流量。净现金流量法相对于其它方法来说，它符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，比较真实的模拟企业在未来经营中收益的实现途径和过程。

2.折旧费不应该作为费用扣除 

     折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。

3.确定资本化率  

     资本化率实质上是对未来收益的折现率，它指的是适当合理的资本化率。在实际运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。文章认为在收益法评估实务中宜采用以下两个步骤：第一，利用分析工具和分析技术初步确定资本化率 (1)利用财务分析技术。运用各种财务指标对公司经营结果，财务状况进行分析。（2）利用经济、管理战略分析技术。(3)利用统计分析工具和技术。常用的统计分析工具有EXCEL 软件、SPSS 统计分析软件等，常用的统计分析方法有平均分析方法、相关性分析方法、回归分析方法、时间序列分析方法等。(4)利用层次分析法。这是一种综合定性和定量的分析方法，可以将人的主观判断用数量化形式表达和处理，形成相对的客观判断标准用来处理一些多因素、多目标、多层次的复杂问题。第二，采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率，根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值来确定资本化率，这样取得的资本化率就比较真实可靠。因为合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息对分析更全面和更透彻，充分挖掘所收集的资料中的有效信息，减少由于分析遗漏等方面产生的风险，定性与定量的相结合使得分析的过程和结果更加科学、客观更具说服力，同时还可以节约评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。

4.在建立收益法评估模型时进行检验

     收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这要求我们建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件。

5.其他应该改进的地方

为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，还应当：

      （1）提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》精神《房地产估价规范》作为房地产估价的操作技术规范，是房地产估价人员在进行房地产估价的全过程的行为准则和技术指导。我们要深刻理解和把握规范的涵义、精神实质，从进入房地产估价这个行业开始，我们在承办业务开始到估价报告出具、估价底稿归档的时候，都必须严格执行规范，而且我们平时需要加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。

     （2）健全估价体系，规范估价流程在承办业务后，估价人员应严格按照估价程序，对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定，两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察，进行全面、细致的市场调查。这样我们对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。

     （3）设立专门的信息资料部门设立专门的信息资料的部门，负责收集市场信息、房地产交易资料，我们在进行实地查看时，需要认真的核对成交的真实性,对资料进行汇总、分析、归纳，以便我们掌握市场动态和发展趋势，为估价部门提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。

     （4）引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间随着世界一体化、经济全球化步伐的加快，我国已经加入WTO，我们需要开拓的不再只是国内市场，而是国内、国际两个市场。我们要充分研究WTO规则，学习并引入国际评估准则，培养国际化评估人才，建立国际化的评估机构以尽快与国际惯例接轨。