土地估价知识之：地租理论简介


    地租意指报酬或收益。就一般特征来讲，地租是生产物中土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式，这是马克思地租理论的主要观点。


    马克思从土地所有制入手对地租进行分析，不仅论证了无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现，并且严格区分了地租和租金这两个范畴，指出了“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”，也进一步对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，把地租区分为级差地租和绝对地租，认为这是资本主义地租的两种基本形式，此外还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。


    一般西方经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”。按照这种定义把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租凭契约所确定的租金。经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。


    近代西方经济学把地租的概念加以扩充，分为广义地租和狭义地租。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬，狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。在西方经济学中还有准地租地概念，它是指使用土地以外的其他资源时所付的报酬。同时，西方经济学者还把地租理论扩展到土地使用、区位及运输等相关理论中，使地租成为土地经济学、城市经济学等学科研究的重要基础。


    古典经济学时期流行的地租理论是地租剩余理论。地租剩余理论起源于威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密的《国富论》之间的时期。该时期的地租论点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。较完整的地租理论，产生于詹姆斯·安德森的《地租性质的研究》和李嘉图的《政治经济学及赋税原理》之间的时期。这一时期对地租问题颇有研究的学者还有马尔萨斯（《地租的性质与发展》）、爱德化·威斯特（《论资本用于土地》）等。

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